La procédure d’expulsion du locataire en cas d’impayé de loyer et de charges locatives se déroule en trois temps :
- La Phase amiable ou pré-contentieuse avec la délivrance d’un commandement de payer. Le locataire dispose d’un délai de deux mois régulariser sa dette. A défaut, le bailleur est en droit à l’issue des deux mois de saisir le juge d’une demande d’expulsion.
- La Phase judiciaire avec la saisine du Juge des Contentieux de la Protection (ancien Tribunal d'Instance) en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.
- La Phase d’exécution avec l’expulsion du locataire avec le concours éventuel de la force publique.
La Phase amiable ou pré-contentieuse
Comme nous l’avons évoqué dans notre article Expulsion locative tout ce que vous devez savoir, un locataire peut être expulsé de son logement à partir du moment où le bailleur fait face à un seul mois impayé de loyer ou de charges locatives.
Dans ce cas, il faut vérifier si le contrat de bail d’habitation signé contient ou non une clause résolutoire notamment pour non-paiement du loyer.
Tous les baux d’habitation qui relèvent de la loi 6 juillet 1989 contiennent une clause résolutoire qui, en règle générale, est rédigée comme suit :
«XII. – CLAUSE RESOLUTOIRE – CLAUSES PENALES À défaut de paiement de tout ou partie : d’un seul terme de loyer, des charges, du dépôt de garantie et de deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit s’il plaît au bailleur. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou non justification du paiement d’une seule prime. Le locataire peut demander au juge de lui accorder des délais de paiement. Le commandement de payer doit être délivré par l’intermédiaire d’un huissier de justice, qui doit, à peine d’irrecevabilité, notifier l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail au représentant départemental de l’état au moins de moins avant l’audience. Si le locataire refuse de quitter les lieux, il pourra y être contraint par ordonnance de référé conformément à la loi du 6 juillet 1989 et du 29 juillet 1998 ».
Le bailleur doit commencer par délivrer un commandement de payer par voie d’huissier de justice en visant cette clause résolutoire. Dans cet acte le locataire est averti que s'il ne procède au paiement des loyers, une décision de justice pourra être rendue et il pourra être expulsé.
Ce commandement de payer doit également être dénoncé à la CCAPEX et à la CAF si le locataire est bénéficiaire de l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
A compter de la délivrance de cet acte par l’huissier au locataire, ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour payer l’intégralité de la dette locative visée dans l’acte.
Si le locataire ne paye pas ou qu’il règle seulement une partie de sa dette locative, la clause résolutoire produit ses effets et le bailleur est alors en droit de saisir le Tribunal, il s’agit de la Phase judiciaire.
La Phase judiciaire
Le bailleur délivre par voie d’huissier de justice au locataire une assignation en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation et expulsion du locataire.
Cette assignation est délivrée devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité ou du Tribunal Judiciaire (ancien Tribunal d'Instance) qui dépend du lieu où se trouve le logement loué.
Elle indique la date d’audience à laquelle le dossier sera appelé. Attention, le délai entre la date de délivrance de l’assignation au locataire et la date d’audience doit être au minimum de 2 mois.
En effet, lors de sa délivrance, l’assignation est également dénoncée au Préfet. Le délai de deux mois permet à ce dernier d’établir un diagnostic social et financier et de le transmettre au Juge des Contentieux de la Protection.
Le dossier peut faire l’objet de renvois d’audience si les parties le demandent pour préparer leur défense et respecter ainsi le principe du contradictoire.
Lorsqu’il rend son jugement, le Juge peut prendre deux types de décisions en fonction du montant de la dette locative et du montant des revenus du locataire.
Ainsi, si la dette locative est trop élevée et que le locataire ne dispose pas de ressources suffisantes pour payer, en plus du loyer en cours, un montant pour apurer progressivement sa dette, le Juge ne lui octroie pas de délais de paiement et ordonne son expulsion.
Si en revanche le locataire a la possibilité d’apurer progressivement sa dette, le Juge lui octroie des délais de paiement. Si le locataire respecte scrupuleusement son échéancier, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais jouée et le contrat de location se poursuit.
Dans le cas où le locataire n’a pas eu de délai de paiement ou s’il n’a pas respecté l’échéancier accordé par le Juge, le bail est résilié et il est expulsable, il s’agit de la Phase d’exécution.
Notez que le locataire dispose à ce stade de la possibilité de saisir le Juge de l’Exécution pour demander un délai pour quitter les lieux. Il peut également chercher des solutions de relogement ou encore faire valoir son droit au logement opposable (DALO) mais dans certains cas seulement.
La Phase d’exécution
Le bailleur délivre au locataire, par voie d’huissier, un commandement de quitter les lieux. Attention cette phase d'exécution ne peut en aucun cas être mise en oeuvre en période de trêve hivernale.
A compter de cet acte, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour partir.
S’il ne quitte pas les lieux spontanément, le bailleur est en droit de requérir le concours de la force publique.
Le Préfet dispose alors d’un délai de deux mois pour requérir le concours de la force publique. S’il donne son accord, la force publique procède à l’expulsion du locataire.
Si le Préfet ne répond pas dans le délai de deux mois ou s’il refuse de requérir le concours de la force publique, le bailleur est en droit de mettre en jeu la responsabilité de l’Etat et obtenir une indemnisation.
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